В городах основным показателем эффективного использования имеющегося нежилого фонда является его состояние и использование в разного рода процессах эксплуатации. Для органов власти приоритетным направлением деятельности считается эффективное управление недвижимым имуществом. Этот показатель зависит от качественной и количественной составляющей. При этом согласно законодательству требуется обеспечение некоторых правил и обязательных условий, способствующих эффективному управлению.
Для этого требуется наличие видения существующих проблем, что обоснует концепцию управления. Адаптация системы к меняющимся условиям должна проводиться в качестве обязательного элемента концепции. Требуется определение конкретных задач в рамках управления недвижимостью, выделение приоритетов. В наше время нежилая недвижимость, принадлежащая городским властям, часто выступает в роли «дойной коровы», которой активно пользуются градоначальники и прочие представители власти.
Управление нежилой недвижимостью тесно связано с ее использованием. Также особого внимания заслуживает процесс определения и учета качественных и количественных составляющих недвижимости. Сам процесс управления также требует качественного учета, позволяющего на любом этапе провести проверку состояния и эффективности управленческой деятельности. В наши дни больше проблем возникает именно из-за несоблюдения порядка и неспособности организовать учет недвижимости, правильно просчитать и собрать все доходы, полученные от ее эксплуатации. Поэтому рассматриваются альтернативные способы управления недвижимостью, как, например, передача ее в доверительное управление или продажа.
В качестве рычага управления недвижимостью чиновники, как представители собственника, могут устанавливать ставки арендной платы. Существует два основных подхода в этом процессе: экономический и бюджетный. Отличаются они по способу определения арендных платежей и по целям, которые они преследуют. В экономическом подходе основой является справедливый рынок аренды и реальная экономическая оценка расчетной базы. Данная модель уравнивает все объекты, представленные на рынке аренды, в независимости от их принадлежности.
В бюджетном подходе главной целью является предоставление в аренду недвижимости и получение такой платы, которую на данный момент в состоянии заплатить арендатор. При этом реальная рыночная ситуация в расчет не берется.
Сегодня рассматривается принятие новой методики, в которой наблюдается соединение этих двух методов наиболее оптимальным способом. Такой подход поможет привести систему управления нежилой недвижимостью в соответствие с современными условиями и требованиями рынка и государства. В развитых странах управлением недвижимым имуществом полностью занимается уполномоченная управляющая компания. К сожалению, сегодня в нашей стране таких компаний еще немного, а их опыта не достаточно, чтобы справиться с более сложными задачами.
Загрузка...
Загрузка ...